Buongiorno a tutti,
questa settimana andremo ad affrontare un tema importante, che negli ultimi anni ha generato numerosi contenziosi e che incide direttamente sulla serenità professionale di ogni Amministratore: la validità della nomina in assenza di indicazione analitica del compenso e la possibilità, per il Condominio, di richiedere la restituzione delle somme percepite.
Il punto di partenza è noto. L’art. 1129, comma 14, del Codice Civile stabilisce che l’Amministratore, al momento dell’accettazione della nomina e del rinnovo, deve indicare in maniera analitica il proprio compenso, pena la nullità della nomina stessa. La disposizione nasce con una finalità di trasparenza: l’assemblea deve sapere con precisione quale sia il costo dell’incarico che sta conferendo, evitando “sorprese” economiche in sede di consuntivo.
Negli anni, tuttavia, la questione si è complicata. Non sono mancate situazioni in cui il compenso era chiaramente indicato nei bilanci e nei preventivi di gestione, ma non riportato in modo formalmente impeccabile nel verbale di nomina. Da qui il problema: se la nomina è formalmente carente, il Condominio può chiedere indietro i compensi versati?
Una delle pronunce che ha affrontato con rigore il tema è quella del Tribunale di Milano – Sentenza n. 828 del 23 gennaio 2018, che ha ribadito come l’indicazione analitica del compenso sia un requisito essenziale della delibera. In mancanza, la nomina è nulla. Si tratta di un orientamento che pone grande attenzione al rispetto formale della norma e che costituisce ancora oggi un riferimento utile per comprendere l’impianto “rigoroso” dell’art. 1129 c.c.
Accanto a questa impostazione, si è sviluppata però una riflessione giurisprudenziale più attenta alla sostanza del rapporto professionale. La Corte di Cassazione – Sez. II Civile, 30 ottobre 2018, n. 27692 ha affermato un principio di grande rilievo: l’approvazione del rendiconto condominiale comporta accettazione delle voci in esso contenute, salvo impugnazione nei termini di legge. Il rendiconto approvato non è, dunque, un mero documento contabile, ma una manifestazione di volontà assembleare con effetti giuridici concreti.
Questo passaggio è fondamentale in chiave pratica. Se l’assemblea approva annualmente bilanci nei quali il compenso dell’Amministratore è indicato in modo chiaro e documentato, tale approvazione esprime una volontà consapevole e “consolida” nel tempo il rapporto, rendendo più difficile sostenere, a distanza di anni, di non averne avuto piena conoscenza o di non averlo accettato.
Proprio su questa linea si colloca la recente pronuncia della Corte d’Appello di Bari – Sez. III Civile, Sentenza RG 495/2024 del 14 gennaio 2026, che affronta un caso concreto nel quale un Condominio chiedeva la restituzione di oltre 12.000 euro di compensi sostenendo la nullità della nomina per carenza formale. La Corte ha respinto la domanda, valorizzando due elementi centrali: da un lato l’approvazione sistematica dei rendiconti contenenti la voce del compenso; dall’altro l’effettivo svolgimento dell’attività professionale.
I giudici hanno richiamato anche il principio dell’obbligazione naturale previsto dall’art. 2034 c.c., chiarendo che quanto spontaneamente corrisposto per un’attività realmente svolta non può essere richiesto in restituzione. In altri termini, non è giuridicamente sostenibile beneficiare per anni della gestione dell’Amministratore e poi invocare un vizio formale per ottenere la restituzione delle somme versate.
Riepiloghiamo quanto detto finora:
Il quadro che emerge è di equilibrio. La forma resta fondamentale: l’indicazione analitica del compenso nel verbale di nomina è un passaggio che non deve mai essere trascurato. Tuttavia, la giurisprudenza mostra una crescente attenzione alla sostanza del rapporto e alla volontà assembleare espressa nel tempo attraverso l’approvazione dei bilanci.
Per gli amministratori il messaggio è molto concreto: la tutela professionale non si costruisce soltanto il giorno della nomina, ma nella gestione quotidiana. Un verbale preciso, un preventivo dettagliato e allegato, una contabilità trasparente e coerente nel tempo rappresentano il vero presidio contro possibili contestazioni future.
La trasparenza contabile, quando è reale e documentata, diventa una protezione concreta. Il rendiconto approvato assume un valore giuridico significativo e consolida il rapporto fiduciario con l’assemblea. In un contesto di crescente conflittualità condominiale, la prevenzione passa dalla chiarezza: ciò che è spiegato, documentato e approvato difficilmente potrà essere messo in discussione a distanza di anni.
Per chi desiderasse consultare la sentenza del Tribunale di Milano n. 828/2018 è possibile scaricarla al seguente link:
Contattaci per una consulenza, saremo pronti a supportarti in ogni richiesta.
- Tel. 06.41.21.88.40
- Cellulare 347.26.26.353
- e-mail: info@grammaldomazziotti.it– sviluppo@grammaldomazziotti.it
- sito internet: grammaldomazziotti.it
Rimani connesso con noi!
Metti “Mi piace” alla nostra pagina Facebook, seguici su LinkedIn e Instagram per essere sempre aggiornati sulle nostre attività e sugli sviluppi nel settore ingegneristico.