Buongiorno a tutti,
questa settimana andremo ad affrontare un tema importante che riguarda la gestione dell’impianto idrico condominiale e, in particolare, la responsabilità connessa alla qualità dell’acqua destinata al consumo umano all’interno degli edifici.
Negli ultimi anni il quadro normativo relativo alla qualità dell’acqua potabile ha subito un importante aggiornamento con l’obiettivo di rafforzare i sistemi di prevenzione e controllo lungo tutta la filiera di distribuzione.
Il recepimento della direttiva europea sulla qualità delle acque destinate al consumo umano è avvenuto attraverso il Decreto Legislativo 18/2023, successivamente integrato dal Decreto Legislativo 102/2025, che ha chiarito in maniera più esplicita il ruolo degli impianti idrici interni agli edifici.
Uno degli aspetti più rilevanti introdotti dall’aggiornamento normativo riguarda infatti la gestione della qualità dell’acqua dal punto di consegna della rete pubblica fino ai punti di utilizzo presenti all’interno degli edifici.
Questo significa che la qualità dell’acqua non dipende esclusivamente dal gestore del servizio idrico, ma può essere influenzata anche dalle condizioni dell’impianto di distribuzione interno al fabbricato.
Tubazioni, serbatoi di accumulo, autoclavi, circuiti di ricircolo e componenti impiantistiche fanno parte del sistema idrico dell’edificio e possono incidere sulla qualità finale dell’acqua.
Per questo motivo la normativa introduce un approccio basato sulla valutazione preventiva del rischio, individuando nella verifica dell’impianto interno uno strumento tecnico centrale per una gestione corretta e proporzionata.
All’interno del condominio, l’amministratore è il soggetto incaricato della gestione delle parti comuni dell’edificio, tra cui rientra anche l’impianto idrico condominiale. Il nuovo quadro normativo evidenzia come la gestione della qualità dell’acqua all’interno degli edifici non possa prescindere da una corretta conoscenza e analisi delle condizioni dell’impianto di distribuzione. Sebbene nei condomìni residenziali non sia stato introdotto un obbligo generalizzato e immediato di redazione della valutazione del rischio, la normativa individua proprio nella verifica dell’impianto idrico interno uno strumento tecnico fondamentale per garantire una gestione consapevole e proporzionata.
In questo contesto assume particolare importanza la valutazione del rischio dell’impianto idrico, un documento tecnico che analizza le caratteristiche del sistema di distribuzione dell’acqua all’interno dell’edificio e consente di individuare eventuali criticità legate alla configurazione o allo stato di manutenzione dell’impianto.
L’attività prevede generalmente una fase preliminare di raccolta e analisi della documentazione disponibile, seguita da un sopralluogo tecnico finalizzato alla ricostruzione dello schema impiantistico e alla verifica delle principali componenti della rete di distribuzione. Sulla base delle informazioni raccolte vengono quindi analizzati i possibili fattori predisponenti al rischio e viene redatta una relazione tecnica contenente le indicazioni utili per la corretta gestione e manutenzione
dell’impianto.
Disporre di una valutazione tecnica documentata consente quindi all’amministratore di conoscere in modo più approfondito lo stato dell’impianto idrico condominiale, programmare correttamente le attività manutentive e operare con maggiore serenità nella gestione delle parti comuni, avendo a disposizione un riferimento tecnico oggettivo sia per l’amministrazione ordinaria dell’edificio sia in caso di verifiche o richieste di chiarimento da parte dei condomini.
Riepiloghiamo quanto detto finora:
Alla luce del recente aggiornamento normativo, la gestione dell’impianto idrico condominiale assume un ruolo sempre più rilevante nell’ambito della corretta amministrazione degli edifici.
Pur non configurandosi, allo stato attuale, come un obbligo generalizzato per tutti i condomìni residenziali, la valutazione del rischio dell’impianto idrico rappresenta uno strumento tecnico particolarmente utile per impostare una gestione consapevole e documentata delle infrastrutture comuni.
Per l’amministratore di condominio, dotarsi di una valutazione tecnica dell’impianto significa poter dimostrare di aver adottato tutte le misure ragionevoli per la corretta gestione delle parti comuni, contribuendo alla tutela dell’edificio e alla propria responsabilità professionale.
In questo senso, la valutazione del rischio non deve essere considerata soltanto come un adempimento tecnico, ma come il primo passo di un percorso di gestione responsabile dell’impianto idrico condominiale, orientato alla prevenzione e alla corretta manutenzione delle infrastrutture dell’edificio.
Restiamo a vostra disposizione per chiarimenti ed approfondimenti.
Di seguito potete scaricare il DL 102/2025
https://www.dropbox.com/scl/fi/np1ubyw33i0uvvv5t9odv/decreto-legislativo-n-102-del-19-giugno-2025_665-1.pdf?rlkey=7l5mswlt1jqgpoqysdpnkhaze&st=ffj4pdvy&dl=0
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