Buongiorno a tutti,
questa settimana andremo ad affrontare un tema molto delicato nella gestione condominiale, ossia il rimborso delle spese anticipate dal singolo condomino per interventi eseguiti autonomamente, con particolare riferimento ai balconi aggettanti e alle opere di messa in sicurezza.
Sul punto è recentemente intervenuto il Tribunale di Lamezia Terme con la sentenza n. 502 del 27/04/2026, ribadendo un principio molto importante: nel condominio il rimborso delle spese anticipate dal singolo è ammesso esclusivamente in presenza di una reale urgenza ai sensi dell’art. 1134 c.c., e tale principio opera con ancora maggiore rigore quando l’intervento riguarda balconi aggettanti, normalmente considerati beni di proprietà esclusiva.
La vicenda nasce all’interno di un condominio minimo, dove una condomina aveva sostenuto integralmente le spese necessarie per il rifacimento e la messa in sicurezza di un balcone, per un importo complessivo di circa € 9.950,00, sostenendo che l’intervento fosse urgente a causa del rischio di distacco di calcinacci già segnalato in precedenza anche dai Vigili del Fuoco. La condomina chiedeva quindi al vicino il rimborso della relativa quota di spesa.
Il convenuto contestava però integralmente tale impostazione, evidenziando anzitutto che i balconi interessati erano di tipo “aggettante” e dunque appartenenti in via esclusiva ai singoli proprietari delle unità immobiliari. Contestava inoltre il carattere urgente delle opere, sottolineando come i lavori fossero stati eseguiti unilateralmente senza preventiva autorizzazione assembleare e senza il coinvolgimento degli altri condòmini.
In primo grado il Giudice di Pace aveva accolto la domanda della condomina; tale decisione veniva però integralmente riformata dal Tribunale, il quale ha chiarito come, in materia condominiale, trovi applicazione l’art. 1134 c.c., norma che consente il rimborso soltanto quando il condomino dimostri rigorosamente l’esistenza di una situazione urgente e indifferibile.
Nel caso concreto, il giudice ha evidenziato come il problema fosse noto da molti anni e come non vi fosse alcuna situazione improvvisa tale da impedire la convocazione dell’assemblea o il coinvolgimento preventivo degli altri condòmini. Per tale ragione è stato escluso il requisito dell’urgenza richiesto dalla legge.
La sentenza affronta inoltre il tema della natura dei balconi aggettanti, ribadendo che essi non rientrano normalmente tra le parti comuni individuate dall’art. 1117 c.c. e che la soletta, la pavimentazione, l’impermeabilizzazione e la struttura del balcone appartengono generalmente al proprietario dell’unità immobiliare. Possono invece essere considerati condominiali soltanto eventuali elementi decorativi e ornamentali che contribuiscano in maniera significativa al decoro architettonico della facciata.
Nel caso esaminato, la documentazione prodotta non consentiva però di distinguere con precisione quali lavorazioni riguardassero eventuali elementi decorativi comuni e quali invece fossero riferibili esclusivamente alla parte privata del balcone. Anche sotto questo profilo, quindi, la domanda è stata rigettata.
Riepiloghiamo quanto detto fin ora:
La pronuncia del Tribunale di Lamezia Terme conferma come il rimborso delle spese anticipate dal singolo rappresenti un’eccezione e non una regola. Affinché possa sorgere un diritto al rimborso devono infatti coesistere due presupposti fondamentali: da un lato l’effettiva natura condominiale del bene interessato e, dall’altro, la presenza di una situazione urgente e indifferibile tale da rendere impossibile attendere le ordinarie decisioni assembleari.
Per gli amministratori tale orientamento assume particolare rilevanza operativa poiché evidenzia l’importanza di intervenire tempestivamente nelle situazioni di degrado, procedendo con sopralluoghi tecnici e verifiche preventive sulla natura delle opere e delle responsabilità manutentive. La sentenza ricorda inoltre come, soprattutto nel caso dei balconi aggettanti, sia fondamentale distinguere attentamente le porzioni private dagli eventuali elementi decorativi comuni, evitando automatismi che potrebbero esporre il condominio a contenziosi o richieste di rimborso prive dei necessari presupposti giuridici.
Di seguito potete scaricare la sentenza
https://www.dropbox.com/scl/fi/0sxndopfewt3dv4gk825q/sentenza-pronta-seconda-news-maggio.pdf?rlkey=q4ij9w5l1zjmqh7mq3dwkpuii&st=w78wsvuh&dl=0
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