Buongiorno a tutti,
questa settimana andremo ad affrontare un tema estremamente delicato e frequentemente oggetto di contestazioni assembleari: la ripartizione delle spese relative ai cavedi e alle chiostrine condominiali, soprattutto nei casi in cui alcuni proprietari, tipicamente negozi o locali al piano terra, sostengano di non dover partecipare alle spese perché privi di affaccio o accesso diretto.
Con l’ordinanza n. 13620 dell’11 maggio 2026, la Corte di Cassazione è tornata su una delle questioni più discusse nella pratica condominiale, fornendo un chiarimento molto importante per amministratori e tecnici chiamati quotidianamente a gestire contestazioni sui criteri di riparto delle spese comuni. La pronuncia affronta infatti il classico conflitto tra chi ritiene che il cavedio serva soltanto alle unità che vi affacciano e chi, invece, ne evidenzia la funzione strutturale a servizio dell’intero edificio.
La Corte richiama gli artt. 1117 e 1123 del Codice Civile, ribadendo un principio fondamentale: il cavedio o la chiostrina interna sono beni comuni salvo diverso titolo. Sebbene la loro funzione più evidente sia quella di garantire aria e luce agli ambienti interni, la Cassazione chiarisce che questi spazi non svolgono soltanto una funzione di utilità diretta per alcuni appartamenti, ma rappresentano parte integrante della conformazione strutturale del fabbricato. I muri che delimitano il cavedio, infatti, partecipano alla stabilità e alla conservazione dell’intero edificio.
Ed è proprio questo il punto centrale della decisione: quando gli interventi riguardano muri perimetrali, pareti della chiostrina o elementi collegati alla conservazione della struttura, la spesa non può essere attribuita esclusivamente ai condòmini che hanno finestre o affacci sul cavedio, ma deve essere ripartita tra tutti i proprietari secondo i millesimi generali.
Il caso esaminato dalla Suprema Corte riguardava un proprietario di due locali commerciali posti al piano terra, con ingresso esclusivo dalla strada e completamente privi di finestre o accessi verso la chiostrina interna. Il condòmino aveva impugnato le delibere assembleari sostenendo di non dover partecipare alle spese di manutenzione del cavedio, richiamando l’art. 1123, comma 2, c.c., secondo cui le spese dovrebbero gravare soltanto su chi trae utilità dal bene comune.
La Cassazione ha però rigettato il ricorso, confermando che il semplice fatto di non avere affaccio o accesso diretto non è sufficiente per essere esclusi dalla contribuzione. Secondo i giudici, ciò che conta è la funzione strutturale svolta dal cavedio e dai muri che lo delimitano, i quali concorrono alla conservazione dell’intero fabbricato. Di conseguenza, le spese devono essere sostenute da tutti i condòmini, compresi i proprietari dei negozi al piano terra.
La Corte precisa, inoltre, che l’esonero dal pagamento può avvenire soltanto in presenza di un preciso titolo contrario, come un atto notarile o un regolamento condominiale contrattuale che preveda espressamente l’esclusione di alcuni proprietari dalle relative spese. In assenza di tali condizioni, prevale la presunzione di condominialità e il riparto deve avvenire secondo la tabella millesimale generale.
Per gli amministratori si tratta di una pronuncia molto importante, perché offre un criterio operativo chiaro nella gestione delle assemblee e dei riparti spesa. In presenza di interventi che riguardano la conservazione della struttura del cavedio o della chiostrina, l’amministratore può infatti applicare legittimamente i millesimi generali anche ai condòmini privi di affaccio, spiegando in assemblea che il criterio di riparto non segue l’utilità visiva del bene, ma la comproprietà delle strutture
comuni dell’edificio.
Riepiloghiamo quanto detto fin ora:
L’ordinanza n. 13620/2026 rappresenta un chiarimento estremamente importante per la gestione condominiale, perché ribadisce un principio spesso contestato nelle assemblee: la partecipazione alle spese non dipende esclusivamente dall’utilità immediata o dall’affaccio diretto sul bene comune, ma dalla funzione che quel bene svolge per la conservazione dell’intero edificio.
Per gli amministratori si tratta di una pronuncia particolarmente utile, poiché consente di affrontare con maggiore solidità tecnica e giuridica le contestazioni avanzate dai proprietari delle unità prive di affaccio, evitando interpretazioni errate dell’art. 1123 c.c. e riducendo il rischio di impugnazioni assembleari.
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