Buongiorno a tutti,
questa settimana andremo ad affrontare un tema che, soprattutto negli edifici dotati di terrazze a livello e lastrici solari ad uso esclusivo, genera frequentemente contestazioni in assemblea: la corretta ripartizione delle spese di manutenzione e rifacimento del lastrico solare quando una parte della superficie risulta aggettante rispetto alle unità immobiliari sottostanti.
La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 6278 del 22 aprile 2026, che ha fornito un chiarimento particolarmente importante sull’applicazione dell’art. 1126 del Codice Civile.
Come noto, quando il lastrico solare è di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, la legge prevede che il titolare dell’uso esclusivo contribuisca per un terzo della spesa, mentre i restanti due terzi siano posti a carico dei proprietari delle unità immobiliari sottostanti, in proporzione ai rispettivi millesimi.
Nella pratica condominiale, tuttavia, non è raro che sorgano contestazioni quando il lastrico presenta superfici che sporgono oltre il perimetro dell’edificio. Secondo una tesi piuttosto diffusa, tali porzioni aggettanti non svolgerebbero una reale funzione di copertura e, pertanto, le relative spese dovrebbero gravare esclusivamente sul proprietario del lastrico, senza coinvolgere i condomini sottostanti.
Proprio da questa impostazione nasceva la controversia esaminata dal Tribunale di Roma. L’assemblea aveva infatti deliberato di applicare il criterio previsto dall’art. 1126 c.c. soltanto alla parte del lastrico effettivamente sovrastante le unità immobiliari, addebitando invece integralmente al proprietario esclusivo i costi relativi alla porzione aggettante.
Il Giudice ha però ritenuto illegittima tale scelta, chiarendo che il lastrico solare deve essere considerato come un unico manufatto strutturalmente e funzionalmente unitario. Di conseguenza, non è consentito suddividere artificialmente la superficie distinguendo tra parte coprente e parte aggettante al fine di applicare differenti criteri di ripartizione delle spese.
Secondo il Tribunale, il presupposto che giustifica la partecipazione ai due terzi della spesa non è rappresentato dalla quantità di superficie che effettivamente copre ciascuna unità immobiliare, bensì dall’appartenenza dell’immobile alla cosiddetta “colonna d’aria” sottostante al lastrico. In altre parole, è sufficiente che l’unità immobiliare ricada, anche solo in parte, sotto la verticale della terrazza affinché il relativo proprietario sia tenuto a concorrere alla ripartizione prevista dall’art.
1126 c.c. Si tratta di un orientamento particolarmente rilevante perché contrasta una prassi che, nel tentativo di individuare criteri apparentemente più equi, rischia di allontanarsi dal dettato normativo e di esporre le delibere assembleari a possibili impugnazioni.
Per gli amministratori di condominio il messaggio è molto chiaro: prima di approvare criteri di riparto che escludano le superfici aggettanti dal calcolo dei due terzi, è opportuno valutare attentamente i possibili rischi giuridici. Una delibera adottata in contrasto con questo orientamento potrebbe infatti essere contestata dai condomini interessati, con conseguente aggravio di tempi, costi e contenziosi.
In attesa di eventuali ulteriori pronunce che consolidino o precisino l’indirizzo interpretativo emerso, la scelta più prudente appare quella di considerare il lastrico solare nella sua interezza, applicando il criterio unitario previsto dall’art. 1126 c.c. ed evitando ripartizioni “creative” che potrebbero rivelarsi difficilmente sostenibili in sede giudiziaria.
Riepiloghiamo quanto detto fin ora:
La sentenza del Tribunale di Roma rappresenta un importante richiamo alla corretta applicazione dell’art. 1126 c.c. e invita gli operatori del settore a non introdurre criteri di ripartizione non previsti dalla legge. Sebbene il tema sia destinato a rimanere oggetto di approfondimento da parte della giurisprudenza e della dottrina, il principio espresso appare chiaro: il lastrico solare deve essere valutato come un’opera unitaria e la presenza di porzioni aggettanti non consente, di per sé, di
sottrarre i condomini sottostanti alla partecipazione ai due terzi delle spese. Per gli amministratori ciò si traduce nella necessità di adottare un approccio prudente e rigoroso, privilegiando criteri di riparto conformi al dato normativo e riducendo il rischio di future contestazioni assembleari.
Di seguito potete scaricare la sentenza.
https://www.dropbox.com/scl/fi/2uqpgjwvp1umxlzkkztxh/sentenza-per-prima-di-giugno.pdf?rlkey=gl6m696hd539z0t5a7tkc6xta&st=mnqf0ucx&dl=0
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