Buongiorno a tutti,
questa settimana andremo ad affrontare un tema importante: la demolizione dei tramezzi interni e le conseguenze che possono derivarne per la stabilità dell’edificio e per le responsabilità del proprietario.
Negli interventi di manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia si tende spesso a considerare i tramezzi come elementi leggeri, privi di funzione portante e quindi facilmente modificabili o demolibili. Nella pratica tecnica, tuttavia, soprattutto negli edifici realizzati tra gli anni ’40 e ’70, non è raro che pareti nate come semplici divisori abbiano progressivamente assunto un ruolo di sostegno “di fatto”, contribuendo alla distribuzione dei carichi o limitando le deformazioni dei solai nel tempo.
La recente Ordinanza della Corte di Cassazione n. 4867/2025 richiama con forza proprio questo aspetto: la qualificazione originaria di una parete come non strutturale non esclude che essa possa incidere sull’equilibrio statico dell’edificio. Ne deriva che la sua demolizione non può mai essere considerata automaticamente un intervento privo di conseguenze tecniche.
La vicenda esaminata dalla Suprema Corte prende origine dalla demolizione di un tramezzo al piano terra di un edificio realizzato negli anni ’50. A seguito dell’intervento erano comparse lesioni e deformazioni nei piani sovrastanti. In primo grado tali fenomeni erano stati ricondotti principalmente alla vetustà delle strutture; successivamente, però, la Corte d’Appello ha accertato che il tramezzo aveva assunto nel tempo una funzione di sostegno involontaria e che la sua
rimozione aveva alterato l’equilibrio del solaio.
La Cassazione ha confermato questa ricostruzione, ribadendo che la valutazione tecnica deve considerare il comportamento reale della struttura e non soltanto la funzione progettuale originaria dell’elemento demolito. Il proprietario è stato pertanto ritenuto responsabile dei danni e obbligato agli interventi di ripristino e consolidamento.
Dall’ordinanza emergono alcuni principi di particolare interesse per gli amministratori:
– la funzione strutturale di un elemento edilizio non è necessariamente immutabile e deve essere verificata caso per caso;
– la demolizione di un tramezzo può incidere sul comportamento statico complessivo, soprattutto negli edifici esistenti privi di schemi strutturali rigidi;
– ai fini della responsabilità civile viene applicato il criterio del “più probabile che non”, basato sulla valutazione tecnica del nesso causale tra intervento e danno;
– anche interventi apparentemente minori possono assumere rilievo strutturale e richiedere verifiche preventive approfondite.
Riepiloghiamo insieme quanto detto fin’ora:
Per gli amministratori questa ordinanza rappresenta un importante richiamo alla prudenza nella gestione delle comunicazioni di lavori interni. La demolizione di pareti divisorie non può essere considerata un semplice intervento estetico o distributivo, ma deve essere valutata alla luce della sicurezza complessiva del fabbricato.
È quindi consigliabile:
– richiedere sempre una relazione tecnica preventiva redatta da professionista abilitato;
– verificare che gli interventi siano accompagnati da adeguato titolo edilizio quando necessario;
– sensibilizzare i condomini sul fatto che modifiche interne possono avere riflessi sulle parti comuni e sulla stabilità dell’edificio;
– valutare l’introduzione di procedure regolamentari che disciplinino le demolizioni interne e le verifiche tecniche preliminari.
L’Ordinanza n. 4867/2025 evidenzia come, nel patrimonio edilizio esistente, la distinzione tra elementi strutturali e non strutturali non possa essere affrontata in modo superficiale. Interventi apparentemente marginali possono generare effetti rilevanti sia sotto il profilo statico sia sotto quello giuridico, con conseguenze economiche significative per i proprietari coinvolti. Per questo motivo, prima di procedere a qualsiasi demolizione interna, risulta fondamentale eseguire verifiche tecniche mirate e adottare un approccio prudenziale, capace di prevenire danni, contenziosi e costi imprevisti per l’intero condominio. Per ulteriori informazioni o per una consulenza tecnica sul tema, il nostro studio resta a disposizione.
Di seguito potete scaricare la sentenza
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