Buongiorno a tutti,
questa settimana andremo ad approfondire una questione di particolare interesse per gli amministratori di condominio, relativa alla ripartizione delle spese di rifacimento di un tetto di proprietà esclusiva e alle conseguenze che possono derivare dall’adozione di una deliberazione assembleare non conforme alla natura giuridica del bene.
A fornire importanti chiarimenti è il Tribunale di Catanzaro, con la sentenza n. 3638 del 16 settembre 2026, che ha dichiarato nulla una deliberazione condominiale con la quale erano state ripartite, secondo i millesimi generali, le spese di rifacimento di un tetto risultato appartenere esclusivamente ad alcuni condomini.
La vicenda trae origine dall’impugnazione di una delibera assembleare che aveva posto a carico dell’intero condominio le spese necessarie al rifacimento del cosiddetto “vecchio tetto”. Uno dei condomini contestava tale decisione, sostenendo che il manufatto non fosse di proprietà comune, bensì appartenesse esclusivamente ai proprietari delle unità immobiliari situate all’ultimo piano.
Nel corso del giudizio, attraverso l’esame dei titoli di proprietà e gli accertamenti svolti dal consulente tecnico d’ufficio, è emerso che il tetto era stato realizzato nell’ambito di una sopraelevazione e risultava strutturalmente e funzionalmente collegato alle unità immobiliari dell’ultimo piano. Tali elementi hanno consentito al Tribunale di riconoscerne la natura di proprietà esclusiva.
La distinzione è fondamentale: sebbene l’art. 1117 del Codice Civile ricomprenda generalmente i tetti tra le parti comuni dell’edificio, tale qualificazione può essere superata dalla presenza di un titolo contrario e dalle specifiche caratteristiche del manufatto, da valutare nel caso concreto.
Il Tribunale ha quindi chiarito che l’assemblea non può attribuire automaticamente natura condominiale a un bene di proprietà esclusiva e, conseguentemente, imporre a tutti i condomini il pagamento delle relative spese applicando indiscriminatamente la tabella dei millesimi generali.
Un aspetto particolarmente significativo della pronuncia riguarda la distinzione tra nullità e annullabilità della deliberazione.
Richiamando i principi espressi dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n. 9839/2021, il giudice ha evidenziato che una semplice errata applicazione dei criteri di ripartizione delle spese condominiali comporta, generalmente, l’annullabilità della delibera, soggetta al termine di impugnazione di 30 giorni previsto dall’art. 1137 c.c.
Diversamente, quando l’assemblea interviene su diritti di proprietà esclusiva, pretendendo di ripartire come condominiale una spesa relativa a un bene privato, la deliberazione è affetta da nullità, che può essere fatta valere senza il predetto termine di decadenza, ferma restando la disciplina generale applicabile.
La sentenza introduce inoltre un ulteriore elemento di interesse: la proprietà esclusiva del tetto non comporta necessariamente che tutte le spese di manutenzione debbano essere sostenute soltanto dai suoi proprietari.
Nel caso esaminato, infatti, il manufatto, pur essendo di proprietà esclusiva, svolgeva anche una funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti. Per questa ragione, il Tribunale ha ritenuto applicabile, in via analogica, il criterio stabilito dall’art. 1126 c.c. per i lastrici solari di uso o proprietà esclusiva.
Secondo tale criterio, le spese devono essere ripartite per un terzo a carico dei proprietari esclusivi del tetto e per i restanti due terzi a carico dei proprietari delle unità immobiliari che beneficiano della copertura, in proporzione ai rispettivi valori.
Non si tratta, tuttavia, di un criterio da applicare automaticamente a qualsiasi tetto di proprietà esclusiva: occorre sempre verificare la configurazione dell’edificio, la funzione del manufatto, i titoli di proprietà e le specifiche circostanze del caso.
Riepiloghiamo quanto detto fin ora
La sentenza del Tribunale di Catanzaro richiama l’attenzione su un principio essenziale nella gestione condominiale: prima di stabilire come ripartire una spesa, è necessario accertare a chi appartenga il bene e quale funzione svolga all’interno dell’edificio.
Per gli amministratori, questo significa prestare particolare attenzione agli interventi che interessano coperture, sopraelevazioni e manufatti la cui proprietà potrebbe non coincidere con quella dell’intero condominio.
Una preventiva verifica documentale, eventualmente accompagnata da un approfondimento tecnico, può consentire di individuare correttamente le porzioni immobiliari interessate, definire il criterio di ripartizione più appropriato e prevenire contestazioni assembleari e controversie giudiziarie.
Una corretta valutazione tecnica e giuridica prima dell’approvazione dei lavori rappresenta quindi uno strumento fondamentale per tutelare il condominio e garantire una gestione trasparente delle spese.
Di seguito potete consultare la sentenza trattata.
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