Buongiorno a tutti,
con la ripresa delle attività, dopo la pausa estiva, andiamo ad affrontare un tema particolarmente delicato nella gestione dei lavori condominiali: cosa può fare il Condominio quando l’impresa interrompe le lavorazioni, abbandona il cantiere e lascia ponteggi, materiali e attrezzature nelle parti comuni?
Si tratta di una situazione che può determinare conseguenze ben più rilevanti del semplice ritardo contrattuale. Un cantiere fermo per lungo tempo può infatti impedire il subentro di una nuova impresa, esporre le opere già eseguite al deterioramento, aggravare infiltrazioni o altre criticità dell’edificio e, non da ultimo, creare problemi sotto il profilo della sicurezza.
Su questo tema è intervenuto il Tribunale di Salerno con ordinanza del 21 agosto 2026, riconoscendo la possibilità per il Condominio, in presenza di determinati presupposti, di ottenere lo sgombero immediato del cantiere mediante ricorso d’urgenza ai sensi dell’art. 700 c.p.c.
La vicenda riguardava un Condominio che nel settembre 2024 aveva affidato a un’impresa lavori di manutenzione straordinaria per un importo superiore a 200.000 euro, con ultimazione prevista entro aprile 2025. L’impresa, tuttavia, aveva eseguito soltanto una parte minima delle opere, pari a circa l’11% del valore complessivo dell’appalto, pur avendo ricevuto acconti di importo sensibilmente superiore rispetto alle lavorazioni effettivamente realizzate.
Già alla fine del 2024 l’attività era stata sospesa e il cantiere era stato sostanzialmente abbandonato, con materiali, attrezzature, ponteggi e opere provvisionali lasciati nelle aree comuni. Il Condominio aveva quindi inviato diverse comunicazioni formali per ottenere la ripresa dei lavori, fino ad arrivare, il 24 aprile 2026, a una diffida ad adempiere ai sensi dell’art. 1454 c.c., rimasta anch’essa senza risposta.
Nel frattempo, la situazione tecnica si era ulteriormente aggravata. La mancata ultimazione dell’impermeabilizzazione della copertura aveva già provocato infiltrazioni nell’appartamento sottostante, le lavorazioni incomplete erano esposte agli agenti atmosferici e la presenza del cantiere impediva concretamente al Condominio di affidare il completamento delle opere a una nuova impresa.
Il Tribunale ha ritenuto che, decorso inutilmente il termine indicato nella diffida, il contratto di appalto si fosse risolto di diritto, con la conseguenza che l’impresa non disponeva più di alcun titolo per continuare a occupare le aree condominiali. La diffida ad adempiere non è infatti un semplice sollecito, ma uno strumento previsto dal Codice civile attraverso il quale la parte non inadempiente assegna alla controparte un termine per eseguire la prestazione, avvertendola che, in mancanza, il contratto si intenderà risolto.
Nel caso esaminato, però, la risoluzione del contratto non era sufficiente a risolvere il problema concreto del Condominio. Ponteggi, materiali e attrezzature erano ancora presenti nelle parti comuni e impedivano l’ingresso di un nuovo appaltatore. Per questo motivo è stato richiesto un provvedimento cautelare d’urgenza.
Il giudice ha riconosciuto la sussistenza dell’urgenza proprio perché il protrarsi dell’occupazione del cantiere stava producendo effetti immediati e progressivi: le opere incomplete continuavano a deteriorarsi, le infiltrazioni rischiavano di aggravarsi, permanevano criticità di sicurezza e soprattutto risultava impossibile riprendere i lavori con una nuova impresa.
Alla luce di tali circostanze, il Tribunale ha ordinato all’appaltatore lo sgombero integrale del cantiere e delle aree condominiali, imponendo la rimozione di ponteggi, materiali, attrezzature, opere provvisionali e detriti.
La decisione offre quindi un’indicazione importante anche sotto il profilo operativo. Quando un cantiere viene abbandonato, è fondamentale evitare che la situazione rimanga indefinita per mesi. Occorre documentare tempestivamente lo stato delle lavorazioni, verificare eventuali danni o situazioni di pericolo, formalizzare correttamente le contestazioni all’impresa e valutare gli strumenti necessari per arrivare alla risoluzione del rapporto e alla successiva liberazione delle aree.
Prima del subentro di una nuova impresa è inoltre opportuno che lo stato del cantiere sia adeguatamente documentato, così da distinguere con chiarezza le opere già eseguite, quelle incomplete, gli eventuali difetti presenti e i danni già verificatisi.
Riepiloghiamo quanto detto fin ora:
La pronuncia del Tribunale di Salerno evidenzia come il Condominio non sia necessariamente costretto a subire passivamente l’abbandono del cantiere da parte dell’impresa. Quando l’inadempimento è grave, formalmente contestato e adeguatamente documentato, è possibile utilizzare strumenti che consentono non soltanto di sciogliere il rapporto contrattuale, ma anche di ottenere la concreta liberazione delle parti comuni.
Per l’amministratore il vero elemento decisivo rimane la tempestività della gestione. Più a lungo un cantiere resta fermo e privo di presidio, maggiore è il rischio che alle problematiche contrattuali si aggiungano.
Per questo motivo diventa fondamentale coordinare l’attività dell’amministratore con quella della Direzione Lavori, del Coordinatore della Sicurezza e del legale, così da costruire fin da subito un quadro tecnico e documentale chiaro e creare le condizioni per una rapida prosecuzione delle opere.
Gestire correttamente un cantiere abbandonato significa quindi non soltanto tutelare il Condominio nei confronti dell’impresa inadempiente, ma soprattutto evitare che il fermo dei lavori si trasformi in un danno ancora maggiore per l’edificio e per i condomini.
Di seguito potete scaricare la sentenza
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