Buongiorno a tutti,
questa settimana andremo ad approfondire una tematica particolarmente frequente nella gestione condominiale: il rimborso delle spese sostenute autonomamente dal proprietario di una terrazza a livello per interventi che interessano anche la funzione di copertura dell’edificio.
La gestione delle terrazze a livello rappresenta spesso una situazione complessa, proprio perché tali strutture presentano una doppia natura. Per comprendere correttamente la questione è utile ricordare che la terrazza a livello è una superficie scoperta posta generalmente a servizio esclusivo di un’unità immobiliare, come un appartamento, ma che allo stesso tempo può svolgere una funzione di copertura per gli ambienti sottostanti o per una parte dell’edificio.
Questa particolare caratteristica porta frequentemente a situazioni di incertezza, nelle quali il proprietario ritiene di poter intervenire direttamente per eliminare una problematica manutentiva, salvo poi richiedere al condominio la partecipazione alla spesa. Tuttavia, il fatto che una terrazza svolga una funzione condominiale di copertura non significa che il singolo condomino possa sostituirsi agli organi del condominio nelle decisioni relative agli interventi da eseguire.
La questione è stata recentemente affrontata dalla Corte d’Appello di Napoli con la sentenza n. 5659 del 10 settembre 2026, che ha chiarito come il richiamo all’articolo 1126 del Codice Civile non sia sufficiente, da solo, a riconoscere al singolo condomino il diritto alla restituzione delle somme anticipate.
La norma, infatti, disciplina esclusivamente la ripartizione delle spese relative alle terrazze a livello e ai lastrici solari ad uso esclusivo, mentre per ottenere il rimborso di lavori eseguiti autonomamente devono ricorrere i presupposti previsti dall’articolo 1134 del Codice Civile, ovvero una reale situazione di urgenza.
Alcuni proprietari di un appartamento con terrazza a livello avevano richiesto al condominio il rimborso delle spese sostenute per interventi di manutenzione della terrazza, comprendenti il rifacimento dell’impermeabilizzazione e della pavimentazione, oltre ad ulteriori opere relative ad una tubazione in eternit. I condomini avevano precedentemente informato l’amministratore della presenza di problematiche manutentive, trasmettendo documentazione tecnica e preventivi, ma successivamente avevano deciso di procedere autonomamente con i lavori.
Terminati gli interventi, avevano richiesto il rimborso delle somme sostenute, sostenendo che la terrazza svolgesse una funzione di copertura e che pertanto il condominio dovesse partecipare alla spesa secondo quanto previsto dall’articolo 1126 c.c.
Il condominio aveva contestato la richiesta, evidenziando l’assenza di una preventiva autorizzazione assembleare e la mancata dimostrazione di una situazione di effettiva urgenza.
La Corte d’Appello di Napoli ha confermato che il proprietario della terrazza non può sostituirsi al condominio nella decisione di eseguire lavori sulle parti comuni, salvo il caso in cui vi sia una situazione urgente che renda impossibile attendere le decisioni degli organi condominiali.
Nel caso esaminato, i giudici hanno rilevato che i condomini avevano avuto la possibilità di coinvolgere preventivamente l’amministratore e l’assemblea, avendo già comunicato la necessità degli interventi.
Per tale motivo, i lavori sulla terrazza non sono stati considerati urgenti e non è stato riconosciuto il diritto al rimborso delle somme anticipate.
La Corte ha inoltre escluso che una presunta autorizzazione verbale dell’amministratore potesse essere considerata valida, in quanto non adeguatamente dimostrata.
Riepiloghiamo quanto detto fin ora
È importante sottolineare che, in presenza di problematiche riguardanti terrazze a livello o lastrici solari, l’amministratore riveste un ruolo centrale nella gestione della fase iniziale. Una tempestiva presa in carico della segnalazione, accompagnata da una verifica tecnica e da una corretta informazione dei condomini, consente infatti di evitare che situazioni potenzialmente gestibili attraverso gli strumenti condominiali si trasformino in contestazioni sul rimborso delle spese.
La sentenza conferma un principio importante per la gestione condominiale: l’articolo 1126 c.c. non attribuisce al proprietario di una terrazza a livello il diritto automatico di eseguire lavori e ottenere il rimborso dal condominio.
La ripartizione prevista dalla norma opera quando l’intervento è stato correttamente disposto dal condominio o comunque eseguito secondo le procedure previste. Diversamente, il rimborso delle spese anticipate dal singolo condomino richiede la presenza di una reale urgenza.
Per l’amministratore è quindi fondamentale documentare ogni segnalazione, valutare tempestivamente la situazione tecnica e indirizzare il condominio verso una corretta decisione condivisa, evitando interventi autonomi che potrebbero generare successive contestazioni.
Per chi desidera approfondire, di seguito mettiamo a disposizione la sentenza citata.
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