Buongiorno a tutti,
questa settimana andremo ad approfondire una recente pronuncia del Tribunale di Como del 7 agosto 2026, R.G. n. 2317/2026, che chiarisce un aspetto particolarmente importante per gli amministratori di condominio: quando le immissioni acustiche incidono anche sull’uso e sul godimento delle parti comuni, l’amministratore può intervenire direttamente per tutelare il Condominio, anche in via cautelare.
La vicenda nasce da una controversia relativa alla diffusione di musica proveniente da un’attività vicina al fabbricato. Il Condominio aveva promosso un’azione giudiziaria lamentando non solo il disturbo provocato ai singoli appartamenti, ma anche le conseguenze delle immissioni sonore sul normale godimento degli spazi comuni.
Il Tribunale ha quindi chiarito una distinzione fondamentale. L’amministratore non può agire in sostituzione dei singoli condomini per la tutela di diritti strettamente personali, come la salute, il riposo o il disagio subito all’interno della propria abitazione. Questi diritti devono essere fatti valere direttamente dai soggetti interessati.
Diversa è invece la situazione quando i rumori interessano anche androni, cortili, ingressi, aree di permanenza o, più in generale, le utilità comuni del fabbricato. In questo caso entra in gioco il dovere dell’amministratore di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni, previsto dall’art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., unitamente alla relativa rappresentanza processuale riconosciuta dall’art. 1131 c.c.
Il principio è quindi molto chiaro: ciò che determina la legittimazione dell’amministratore non è semplicemente la presenza di un rumore, ma il tipo di interesse concretamente compromesso.
Nel caso esaminato, inoltre, erano già presenti alcuni elementi significativi: una precedente ordinanza sindacale vietava la diffusione della musica all’esterno, imponeva la chiusura di alcune aperture durante l’attività musicale e prevedeva l’installazione di un limitatore non manipolabile. Nel corso del procedimento erano stati inoltre prodotti filmati dai quali risultava ancora la percezione della musica all’esterno.
Il Tribunale ha ritenuto quindi sussistenti i presupposti per una tutela cautelare e ha imposto alla resistente di non diffondere musica all’esterno, di mantenere chiuse le aperture durante la diffusione musicale interna e di installare entro venti giorni un limitatore non manipolabile, certificato da un tecnico competente in acustica ambientale.
Per rendere effettive tali prescrizioni, sono state previste anche delle penalità: 500 euro per ogni violazione accertata degli obblighi relativi alla diffusione della musica e 200 euro per ogni giorno di ritardo nell’installazione e certificazione del limitatore.
La pronuncia evidenzia però anche un altro aspetto importante: per ottenere un provvedimento cautelare non è sufficiente lamentare genericamente un disturbo. Occorre dimostrare l’esistenza di un rischio concreto e attuale attraverso elementi documentali, tecnici o comunque oggettivamente verificabili.
Ed è proprio qui che entra in gioco un passaggio fondamentale per l’amministratore: la semplice segnalazione di uno o più condomini non basta, da sola, a dimostrare l’esistenza di un problema tale da giustificare un’azione. L’amministratore deve certamente recepire il disagio, valutarne la natura e comprenderne le cause, ma è poi necessario documentare oggettivamente la situazione attraverso una verifica tecnica, ad esempio con un monitoraggio acustico, rilevazioni fonometriche o una relazione redatta da un tecnico competente in acustica ambientale. Solo attraverso elementi concreti e verificabili è possibile costruire un quadro sufficientemente solido per valutare eventuali iniziative successive.
Sono state infatti respinte le ulteriori contestazioni relative a presunte difformità edilizie e paesaggistiche, perché non sufficientemente documentate. Il Tribunale ha ricordato che una consulenza tecnica non può essere utilizzata semplicemente per andare alla ricerca di eventuali irregolarità non previamente individuate.
Riepiloghiamo quanto detto fin ora:
Per l’amministratore questa decisione rappresenta un chiarimento particolarmente utile nella gestione delle segnalazioni relative a rumori e immissioni.
Di fronte a una situazione di questo tipo, il primo passaggio deve essere quello di capire se il problema riguarda esclusivamente alcune unità immobiliari oppure se produce effetti anche sugli spazi e sulle utilità comuni del Condominio.
Nel secondo caso, l’amministratore può assumere direttamente iniziative a tutela del fabbricato, senza dover necessariamente attendere che siano i singoli condomini ad agire.
È però fondamentale che il problema venga adeguatamente documentato. Segnalazioni scritte, fotografie o filmati, eventuali rilevazioni fonometriche, ordinanze amministrative e relazioni tecniche possono diventare determinanti nel dimostrare l’esistenza e l’attualità delle immissioni.
In particolare, quando la situazione non è immediatamente e oggettivamente dimostrabile, il supporto di una perizia o di un monitoraggio acustico consente all’amministratore di passare dalla semplice segnalazione del disagio a una valutazione tecnica concreta e utilizzabile anche nell’eventuale fase successiva.
La pronuncia del Tribunale di Como conferma quindi che la tutela delle parti comuni non riguarda soltanto la loro integrità materiale, ma anche la possibilità di utilizzarle e goderne normalmente.
Per gli amministratori, ancora una volta, diventa essenziale intervenire tempestivamente, distinguendo con precisione gli interessi individuali da quelli condominiali e raccogliendo fin dall’inizio tutta la documentazione necessaria a sostenere eventuali successive iniziative.
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