Buongiorno a tutti,
questa settimana andremo ad affrontare un tema importante che nella gestione condominiale genera spesso dubbi, contestazioni e contenziosi: la responsabilità per i danni da infiltrazioni d’acqua provenienti dal sottosuolo e dalle fondazioni dell’edificio.
Infiltrazioni d’acqua, umidità di risalita, intonaci che si scrostano, pitture che si deteriorano e muffe che proliferano non rappresentano soltanto un problema estetico. Si tratta, infatti, di fenomeni che possono compromettere la salubrità degli ambienti e rendere le unità immobiliari parzialmente o totalmente inutilizzabili rispetto alla loro destinazione.
Quando tali danni interessano un’unità immobiliare all’interno di un condominio, sorge inevitabilmente la domanda: di chi è la responsabilità e chi deve intervenire per risolvere il problema e risarcire i danni?
Se l’umidità proviene da un appartamento confinante, la responsabilità ricade sul proprietario dell’unità da cui ha origine la causa del danno. Diversa, e molto più delicata, è invece l’ipotesi in cui le infiltrazioni provengano dal sottosuolo e dalle fondazioni dell’edificio.
Il sottosuolo e le fondazioni, infatti, rientrano tra le parti comuni dell’edificio condominiale e, in quanto tali, ricadono nella sfera di custodia del condominio. Da ciò derivano non solo obblighi di manutenzione, ma anche una precisa responsabilità per i danni arrecati alle proprietà esclusive dei singoli condomini.
Su questi aspetti è intervenuto recentemente il Tribunale di Messina con la sentenza n. 2309/2025, fornendo chiarimenti di particolare interesse operativo per amministratori e condomìni.
Nel caso esaminato, la proprietaria di una bottega situata al piano terra di un edificio condominiale aveva subito gravi danni riconducibili a fenomeni di umidità di risalita: distacco degli intonaci, deterioramento delle pitture e compromissione delle piastrelle lungo tutto il perimetro delle pareti, fino a circa un metro di altezza dal pavimento. Tali condizioni rendevano il locale di fatto inutilizzabile per la sua destinazione commerciale.
A seguito di un accertamento tecnico preventivo, era emerso che le infiltrazioni provenivano prevalentemente dalle fondazioni dell’edificio. Il Tribunale ha quindi chiarito che, in assenza di un titolo che attribuisca la proprietà esclusiva a uno dei condomini, il sottosuolo e le fondazioni devono considerarsi parti comuni ai sensi degli articoli 840 e 1117 del codice civile.
Ne consegue che il condominio, quale custode delle parti comuni, è tenuto ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali beni non arrechino pregiudizio a terzi o ai singoli condomini e risponde, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei danni da essi cagionati alle proprietà esclusive, anche quando tali danni siano riconducibili a difetti costruttivi o alla vetustà dell’edificio.
Il Tribunale ha inoltre respinto le difese del condominio, che aveva attribuito le infiltrazioni sia alla vetustà dell’immobile sia a interventi esterni (opere di palificazione per la realizzazione della linea tranviaria), precisando che tali circostanze non integrano il caso fortuito. Al contrario, esse rafforzano l’obbligo del custode di intervenire con adeguate opere manutentive per evitare l’aggravarsi dei danni.
Il Tribunale di Messina ha dichiarato quindi il condominio responsabile dei danni subiti dalla proprietaria, condannandolo sia all’esecuzione dei lavori necessari al ripristino delle fondazioni, sia al risarcimento economico dei danni, oltre al pagamento delle spese legali e tecniche.
Di seguito riepiloghiamo quanto detto fin ora:
La pronuncia del Tribunale di Messina n. 2309/2025 ribadisce un principio di particolare rilevanza nella gestione condominiale: le infiltrazioni d’acqua provenienti dal sottosuolo e dalle fondazioni rientrano nella sfera di responsabilità del condominio, in quanto parti comuni dell’edificio.
Per l’amministratore di condominio ciò comporta l’obbligo di affrontare tempestivamente le segnalazioni relative a fenomeni di umidità di risalita, attivando le necessarie verifiche tecniche e valutando con attenzione gli interventi manutentivi da programmare. Rinviare o sottovalutare tali problematiche può esporre il condominio non solo al peggioramento del danno, ma anche a contenziosi con conseguenti aggravi economici.
La giurisprudenza è chiara nel ritenere che la vetustà dell’immobile o eventuali difetti costruttivi non escludano la responsabilità del condominio, ma anzi rafforzino il dovere di vigilanza e manutenzione delle parti comuni. Una gestione preventiva e tecnicamente supportata consente quindi di tutelare il patrimonio immobiliare, ridurre i rischi legali e garantire il corretto utilizzo delle unità immobiliari da parte dei condomini.
In questo contesto, una corretta valutazione tecnica e una programmazione consapevole degli interventi rappresentano strumenti fondamentali per una gestione condominiale efficace e responsabile.
Di seguito, potete scaricare la sentenza.
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