Buongiorno a tutti,
questa settimana andremo ad affrontare un tema particolarmente interessante per la gestione condominiale: l’occupazione di spazi comuni da parte di singoli proprietari e le conseguenze che possono derivare quando una porzione dell’edificio viene incorporata all’interno di una proprietà privata senza un valido titolo.
La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Napoli con la sentenza n. 9008 del 29 maggio 2026, che offre importanti spunti di riflessione per amministratori e condomini.
La vicenda riguarda uno spazio posto a ridosso dell’androne condominiale, costituito dalla parte inferiore del vano scala, che era stato incorporato all’interno di un locale commerciale ubicato al piano terra dell’edificio. Secondo quanto emerso nel corso del giudizio, durante alcuni lavori di ristrutturazione era stato demolito il tramezzo che separava il locale dall’androne, creando un nuovo accesso e inglobando di fatto tale area nella proprietà privata.
Una condomina ha quindi deciso di agire in giudizio sostenendo che quello spazio appartenesse al condominio e chiedendone la restituzione, oltre al ripristino dello stato originario dei luoghi.
Per accertare la reale natura dell’area, il Tribunale ha disposto una consulenza tecnica e acquisito ulteriori elementi probatori. Dall’istruttoria è emerso che lo spazio contestato non risultava compreso nella documentazione relativa alla proprietà del locale commerciale e che, originariamente, era fisicamente separato dall’unità privata mediante un tramezzo successivamente demolito.
La sentenza richiama uno dei principi fondamentali del diritto condominiale: la presunzione di condominialità prevista dall’art. 1117 del Codice Civile. In sostanza, tutte le parti dell’edificio che, per natura o funzione, risultano destinate al servizio o all’utilizzo comune dei condomini si presumono di proprietà comune, salvo che esista un titolo chiaro e inequivocabile che ne attribuisca la proprietà esclusiva.
Androni, scale, vestiboli, corridoi e altri spazi funzionalmente collegati all’utilizzo dell’intero fabbricato rientrano normalmente tra i beni soggetti a tale presunzione. Non è quindi sufficiente aver utilizzato uno spazio per lungo tempo o avervi eseguito delle opere per poterne rivendicare la proprietà esclusiva.
Un altro aspetto particolarmente interessante della decisione riguarda la legittimazione ad agire. Il Tribunale ha infatti ribadito che la tutela delle parti comuni può essere promossa anche dal singolo condomino, senza che sia necessariamente l’amministratore o l’assemblea ad avviare l’azione giudiziaria. Ogni condomino, infatti, è comproprietario dei beni comuni e può agire per difendere i propri diritti quando ritiene che una parte del patrimonio condominiale sia stata illegittimamente sottratta alla collettività.
Alla luce delle risultanze emerse, il Giudice ha riconosciuto la natura condominiale dello spazio contestato, ordinando ai proprietari del locale commerciale di ripristinare lo stato originario dei luoghi. È stata inoltre prevista una penale di € 100,00 per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione delle opere di ripristino, oltre alla condanna al pagamento delle spese legali e della consulenza tecnica.
Per gli amministratori di condominio questa pronuncia rappresenta un importante richiamo alla necessità di prestare particolare attenzione agli interventi di ristrutturazione che interessano unità immobiliari situate in prossimità di androni, vani scala, chiostrine, cavedi o altri spazi che potrebbero avere natura comune.
Spesso modifiche apparentemente marginali possono incidere sul patrimonio condominiale e generare contenziosi complessi. Per questo motivo, quando emergono dubbi sull’appartenenza di uno spazio, è sempre opportuno procedere ad una verifica documentale e tecnica approfondita prima che la situazione si consolidi nel tempo.
Riepiloghiamo quanto detto fin ora:
La sentenza del Tribunale di Napoli conferma come la tutela delle parti comuni passi necessariamente attraverso una corretta ricostruzione dello stato originario dell’edificio e un’attenta verifica dei titoli di proprietà.
Per gli amministratori il messaggio è chiaro: quando lavori di ristrutturazione interessano aree poste a confine con androni, vani scala, chiostrine o altri spazi potenzialmente comuni, è opportuno verificare tempestivamente che non vengano sottratte porzioni del patrimonio condominiale.
La presunzione di condominialità prevista dall’art. 1117 c.c. costituisce infatti uno strumento di tutela particolarmente forte e, in assenza di un titolo contrario, consente al condominio di ottenere la restituzione degli spazi illegittimamente occupati e il ripristino dello stato dei luoghi.
Di seguito potete scaricare la sentenza discussa
Contattaci per una consulenza, saremo pronti a supportarti in ogni richiesta.
- Tel. 06.41.21.88.40
- Cellulare 347.26.26.353
- e-mail: info@grammaldomazziotti.it– sviluppo@grammaldomazziotti.it
- sito internet: grammaldomazziotti.it
Rimani connesso con noi!
Metti “Mi piace” alla nostra pagina Facebook, seguici su LinkedIn e Instagram per essere sempre aggiornati sulle nostre attività e sugli sviluppi nel settore ingegneristico.