Buongiorno a tutti,
questa settimana affrontiamo una pronuncia di particolare interesse per la gestione condominiale, destinata ad incidere concretamente sull’attività degli amministratori chiamati a gestire problematiche di infiltrazioni provenienti dai lastrici solari e dalle terrazze ad uso esclusivo.
Molto spesso, infatti, quando si verificano infiltrazioni negli appartamenti sottostanti, la prima reazione è quella di attribuire automaticamente ogni responsabilità al proprietario o al titolare dell’uso esclusivo del lastrico. La recente sentenza della Corte d’Appello di Catanzaro n. 1042 del 30 giugno 2026, tuttavia, ribadisce un principio ormai consolidato dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione: la responsabilità non dipende esclusivamente dalla proprietà del lastrico, ma soprattutto dalla causa concreta che ha determinato il danno.
Il lastrico solare, infatti, svolge una duplice funzione. Da una parte rappresenta uno spazio nella disponibilità esclusiva del proprietario, che è tenuto a custodirlo e mantenerlo in condizioni tali da non arrecare danni a terzi; dall’altra costituisce un elemento fondamentale dell’edificio, poiché svolge la funzione di copertura dell’intero fabbricato, garantendo la protezione delle unità immobiliari sottostanti dagli agenti atmosferici. Proprio questa duplice natura comporta una conseguente ripartizione degli obblighi e delle responsabilità tra il titolare dell’uso esclusivo ed il Condominio.
Il caso esaminato dalla Corte riguardava due appartamenti gravemente danneggiati dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico sovrastante. La consulenza tecnica d’ufficio, disposta nel corso del giudizio, ha evidenziato come il fenomeno infiltrativo non fosse riconducibile ad un’unica causa, bensì ad una pluralità di fattori concorrenti. La parte predominante del danno derivava dal degrado delle impermeabilizzazioni e delle tettoie, ma una quota significativa era stata attribuita all’insufficienza dell’intero sistema di raccolta e smaltimento delle acque meteoriche, costituito da griglie, pluviali e discendenti ormai vetusti o non adeguatamente funzionanti.
Proprio quest’ultimo aspetto assume particolare rilevanza sotto il profilo condominiale. Il Tribunale, in primo grado, aveva ritenuto che tale quota di danno fosse interamente imputabile al proprietario del lastrico. La Corte d’Appello ha invece corretto tale impostazione, evidenziando come il sistema di raccolta delle acque meteoriche non possa essere considerato esclusivamente nella disponibilità del titolare della terrazza quando esso costituisce parte integrante dell’impianto destinato alla protezione dell’intero edificio.
La sentenza richiama espressamente il principio già affermato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 9449/2016), secondo cui il proprietario del lastrico risponde quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., mentre il Condominio risponde degli obblighi di conservazione delle parti comuni previsti dall’art. 1130 c.c. Quando il danno deriva anche dalla cattiva manutenzione di elementi comuni, come pluviali, discendenti o sistemi di raccolta delle acque, la responsabilità deve essere ripartita tra i due soggetti secondo il criterio previsto dall’art. 1126 del Codice Civile, salvo che venga dimostrata una responsabilità esclusiva dell’uno o dell’altro.
Nel caso specifico, la consulenza tecnica aveva evidenziato la necessità di intervenire non soltanto sulla guaina impermeabilizzante del lastrico, ma anche sulla revisione delle griglie, sulla sostituzione dei discendenti e sul rifacimento del sistema di convogliamento delle acque meteoriche. Proprio tali elementi hanno convinto la Corte che il Condominio non potesse ritenersi estraneo alla produzione del danno.
Si tratta di una pronuncia estremamente importante perché conferma come, nelle controversie relative alle infiltrazioni, non sia sufficiente individuare il proprietario della terrazza, ma sia indispensabile accertare tecnicamente l’origine del fenomeno infiltrativo. Solo attraverso una corretta consulenza tecnica sarà possibile comprendere se il danno dipenda esclusivamente dalla mancata manutenzione del lastrico oppure anche dalla presenza di carenze riguardanti le parti comuni dell’edificio.
Per gli amministratori di condominio questa decisione rappresenta un importante richiamo alla necessità di programmare con continuità la manutenzione dei sistemi di raccolta delle acque meteoriche. Griglie ostruite, pluviali deteriorati, discendenti vetusti o sistemi di smaltimento sottodimensionati possono infatti trasformarsi non soltanto in un problema manutentivo, ma anche in una concreta fonte di responsabilità per il Condominio, con conseguenti richieste risarcitorie.
Riepiloghiamo quanto detto fin ora:
La sentenza della Corte d’Appello di Catanzaro conferma un principio ormai consolidato: la proprietà esclusiva del lastrico non comporta automaticamente una responsabilità esclusiva per i danni da infiltrazione. Ogni situazione deve essere valutata caso per caso, individuando con precisione le cause tecniche che hanno originato il danno.
Per gli amministratori ciò significa prestare particolare attenzione non solo allo stato manutentivo dei lastrici solari, ma anche all’efficienza dell’intero sistema di raccolta e smaltimento delle acque meteoriche, programmando controlli periodici su griglie, bocchettoni, pluviali e discendenti. Una manutenzione preventiva delle parti comuni rappresenta infatti il principale strumento per limitare il rischio di contenziosi e tutelare il Condominio sotto il profilo tecnico, economico e giuridico.
Di seguito potete scaricare la sentenza
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