Buongiorno a tutti,
Questa settimana andremo ad analizzare il quadro dei bonus edilizi per il 2026, alla luce delle disposizioni contenute nella Legge di Bilancio, con particolare attenzione alle ricadute operative per i condomìni e al nuovo assetto delle detrazioni fiscali, ormai strutturate su livelli più contenuti rispetto al passato.
Anche per il 2026, le detrazioni fiscali per i lavori edilizi restano articolate su due sole aliquote, pari al 50% per gli interventi riferibili all’abitazione principale e al 36% per tutti gli altri immobili. Si tratta di un meccanismo ormai strutturale, che incide in modo diretto sulle decisioni assembleari, soprattutto nei fabbricati caratterizzati da un’elevata presenza di unità locate, seconde case o proprietari non residenti; in tali contesti, la riduzione dell’incentivo fiscale rischia di limitare la propensione all’avvio di interventi di una certa entità, in particolare quelli di natura straordinaria. Il bonus ristrutturazioni viene pertanto prorogato alle stesse condizioni già in vigore nel 2025, con detrazione pari al 36% o al 50%, limite di spesa fissato a 96.000 euro per unità immobiliare, recupero della detrazione in dieci rate annuali e senza possibilità di ricorrere allo sconto in fattura o alla cessione del credito. Restano agevolabili, sulle parti comuni condominiali, gli interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia; tuttavia, è opportuno evidenziare che, nel caso di lavori eseguiti
sulle parti comuni, la percentuale di detrazione non è unitaria per l’intero edificio, ma varia in funzione della posizione soggettiva del singolo condomino. A parità di intervento deliberato dall’assemblea, il condominio accede regolarmente all’agevolazione, mentre la diversa aliquota applicabile (50% o 36%) incide esclusivamente sulla fruizione fiscale individuale e non sulla validità della delibera né sull’esecuzione delle opere.
La quota di spesa resta invariata secondo i criteri millesimali approvati, mentre la percentuale di recupero fiscale è personale e dichiarativa.
Per quanto riguarda le ulteriori agevolazioni confermate nel 2026, l’ecobonus mantiene la detrazione al 50% per le abitazioni principali e al 36% per gli altri immobili, inclusi i fabbricati non residenziali, risultando fruibile anche da soggetti IRES e subordinato alla trasmissione della pratica ENEA e alla verifica della congruità dei costi sostenuti; il sismabonus resta anch’esso articolato sulle aliquote del 36% e del 50%, senza più rilevanza del miglioramento della classe sismica, con limite di spesa fissato a 96.000 euro per unità immobiliare e applicabilità estesa anche agli edifici produttivi. In ambito condominiale, risultano confermati i plafond maggiorati dell’eco- sismabonus, pari a 40.000 euro per unità immobiliare per gli interventi di riqualificazione energetica e a 136.000 euro per unità immobiliare per gli interventi combinati di riduzione del rischio sismico e miglioramento energetico. Rimane inoltre in vigore il bonus mobili, con detrazione pari al 50% su una spesa massima di 5.000 euro, recuperabile in dieci rate annuali e subordinata all’esecuzione di un intervento di ristrutturazione avviato a partire dal 1° gennaio 2025.
Sul fronte del mercato, i dati relativi ai bonifici parlanti per lavori agevolati evidenziano, nei primi nove mesi del 2025, un calo dei pagamenti pari al 19,1% su base annua, confermando una fase di rallentamento strutturale che potrebbe proseguire anche nel 2026, in particolare nei condomìni caratterizzati da maggiore complessità decisionale e da interventi di importo rilevante.
Contestualmente, la Manovra 2026 non riduce l’attività di controllo dell’Agenzia delle Entrate, prevedendo anzi un rafforzamento delle verifiche sui presupposti tecnici e amministrativi, sulla congruità delle spese e sulle responsabilità di contribuenti, professionisti, imprese e fornitori, rendendo pertanto indispensabile una corretta e ordinata conservazione della documentazione, anche oltre il termine ordinario di dieci anni, considerata la possibilità di controlli sulle singole rate di detrazione.
Riepiloghiamo quanto detto finora:
Il 2026 non segna la fine dei bonus edilizi, ma ne definisce un assetto stabile, più selettivo e meno espansivo. Per gli amministratori di condominio diventa quindi fondamentale pianificare gli interventi con adeguato anticipo, valutare attentamente la composizione della compagine condominiale e impostare lavori tecnicamente corretti e fiscalmente sostenibili, affidandosi a una struttura tecnica in grado di governare progettazione, costi e adempimenti.
Alla luce del quadro normativo delineato, restiamo a disposizione degli amministratori per eventuali approfondimenti tecnici, valutazioni preliminari e supporto nella pianificazione degli interventi condominiali nel corso del 2026.
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